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25 de junio de 2019
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Por José Calero
El riesgo de subirse demasiado rápido al carro de los anuncios
1 de septiembre de 2006
El desconcierto inunda la city porteña porque todavía nadie sabe cómo hará el sistema financiero para satisfacer la ilusión de cientos de miles de inquilinos, a los que se les dijo que con el mismo monto de un alquiler podrían comprar su propia vivienda.

El "plan canje" de inquilinos por propietarios fue espectacular como anuncio, pero ahora el gobierno y los banqueros se la ven en figurillas para llevarlo a la práctica.

Es que por ahora parece imposible conciliar el monto de un alquiler con el de una cuota hipotecaria.

Un ejemplo: un inquilino que abona 500 pesos por el alquiler de un departamento de tres ambientes en Colegiales debería desembolsar unos 180 mil pesos si pretende comprarlo.

Si se supone que no tiene ahorros y debe pedir el dinero prestado al banco, por un crédito de ese monto debería pagar una cuota de unos 2.500 pesos.

La ecuación es imposible de conciliar, aún en el caso de que el inquilino decida mudarse a un barrio más económico, ya que igual está muy lejos de poder acceder con un alquiler a un crédito.

Por lo bajo, los bancos, aún los más entusiastas con la medida, creen que hubo un error de cálculo grueso en los anuncios.

Y en la Casa Rosada algunos ya se empiezan a preguntar quién pagará el costo político cuando los inquilinos se empiecen a dar cuenta de que el sistema no cierra.

El anuncio, realizado con la presencia del presidente Néstor Kirchner en el Salon Blanco, estuvo a cargo de la ministra Felisa Miceli y el secretario Guillermo Moreno.

Se produjo casi de apuro, al fragor de la prepocupación oficial porque para renovar un contrato de alquiler los propietarios están pidiendo entre 70 y 100 por ciento más.

El gobierno no quiere que ese indicador clave le termine complicando la pauta inflacionaria, que pretende mantener en un dígito este año, una misión complicada.

Y tampoco quiere que los bancos lancen unas pocas líneas de crédito acotadas, cuando para "mover el amperímetro" en el mercado de préstamos se necesita una operatoria de gran volumen, teniendo en cuenta que sólo en junio se otorgaron hipotecas por 350 millones de pesos.

Con algo de fastidio, un banquero con experiencia en estas lides admitió que si bien hay intención de sacar nuevas líneas por parte de las entidades, llegar a lo que pretende el gobierno será muy difícil.

El principal argumento que esgrimen en las entidades es que es casi imposible poder dar créditos a una tasa del orden del 7,5 por ciento anual, como deseaba el secretario de Comercio Interior, Guillermo Moreno, cuando para fondear ese financiamiento a través de la captación de depósitos, pagan hasta el 9 por ciento a 30 días de plazo.

En el mercado reconocen que sólo el Banco Nación y, en menor medida, el Ciudad, estarían en condiciones de salir con líneas más agresivas de hipotecarios.

De hecho, el Nación, que como agente financiero del Gobierno cuenta con una gran liquidez -depósitos por 41.000 millones de pesos- prevé anunciar líneas de crédito hipotecario que hagan alguna diferencia en el mercado.

En el Banco Central también trabajan a todo galope para lograr encuadrar las nuevas necesidades políticas de Kirchner en los créditos para la vivienda.

La entidad que preside Martín Redrado ya reglamentó los dos puntos del proyecto de ley que le competen directamente: la habilitación para que los bancos financien hasta el 100 por ciento de la vivienda en el caso de los inmuebles de hasta 200.000 pesos y el establecimiento del esquema de "scoring", para que los inquilinos que cumplan religiosamente con sus alquileres puedan ser sujetos de crédito.

Ahora, sólo falta anunciar una modificación a la normativa de encajes de los bancos, para que las entidades puedan realizar el cómputo de su efectivo mínimo en función de la cantidad de sucursales y cajeros que tienen en zonas alejadas del país.

Desde julio del año pasado, los bancos abrieron unas 150 sucursales.

El cambio en los encajes le permitirá al sistema disponer de cerca de 1.000 millones de pesos que, de otra forma, estarían inmovilizados en el BCRA, como parte del encaje.

Esa liquidez eventualmente podría ser destinada a dar créditos, confían en el Ministerio de Economía.

Pero donde más están puestas las "fichas" de los bancos es en un esquema en el cual trabaja el BCRA para poder homogeneizar las hipotecas de los bancos y alentar así a una securitización masiva de este tipo de créditos, un sistema similar al que opera con éxito en los Estados Unidos, donde buena parte de la clase media tiene un crédito para la vivienda.

La idea es que tanto las AFJP como compañías de seguros puedan luego salir al mercado a financiar estas securitizaciones, y así ayudar a reducir el riesgo de descalce de los bancos y mejorar su fondeo.

¿Una "operación" de los bancos?

Con pocos pelos en la lengua, Guillermo Moreno cerró de un portazo la posibilidad de que el Estado aplique un esquema de subsidio de tasa para los créditos hipotecarios.

Ese sistema lo utiliza con éxito el Estado para los créditos a las pymes, pero se trata de volúmenes pequeños, incomparables con los que se necesitarían para créditos destinados a la vivienda.

Moreno le dijo a los directivos de las cámaras bancarias que dejaran de "operar" con este tema porque no había posibilidad alguna de que prosperara.

Del otro lado, donde los modales son menos sonoros, evitaron polemizar con el poderoso funcionario, pero tampoco banco alguno movió un dedo hasta ahora para sacar líneas de crédito que no superaron el escalón de anuncio de buenas intenciones.

Entre los banqueros hay preocupación, porque el corralito y la devaluación los dejó totalmente peleados con la opinión pública, y ahora que venían en proceso de reconciliación temen que el tema de los préstamos para la vivienda vuelva a enfrentarlos.

Otro pasito del dólar

La divisa estadounidense subió otro peldaño esta semana y alcanzó los 3,11 pesos.

Kirchner convalida una suba "paso a paso", pero así también le complica la vida a Redrado en el Central.

Es que el jefe del BCRA compra la mayor cantidad de los dólares que entran al país para juntar más reservas y mantener alto el precio.

Kirchner está convencido de que el dólar bajo fue una de las principales causas de las crisis económicas, y considera que la divisa estadounidense alta favorece la exportación, limita la importación y sostiene el superávit fiscal.

Pero hay dudas en la city sobre si ese esquema se podrá mantener a largo plazo.

Es que para captar los pesos que vuelca al mercado, el Banco Central licita letras del Tesoro a tasas cada vez más altas, y esto genera un costo que el esquema cambiario no podrá sostener eternamente. Y el 2007 electoral está a la vuelta de la esquina.