Tener la casa propia es un sueño cada vez más lejano para muchos argentinos. Hoy, sacar un crédito hipotecario se convirtió en un lujo al que sólo puede acceder el 5% más "rico" de la población.

Sólo esa ínfima cantidad de personas recibe ingresos suficientes como para poder pagar la cuota de un préstamo destinado a adquirir un modesto tres ambientes usado en algún barrio promedio de la Capital Federal. Una barrera que hoy se ubica, en promedio, en torno de los 11.000 pesos.

Si se trata de propiedades todavía más chicas, o ubicadas en alguna ciudad del interior, el espectro de potenciales tomadores del crédito se amplía, aunque nunca lo suficiente: nueve de cada diez hogares quedan prácticamente fuera de toda posibilidad de financiar su acceso a la vivienda.

Las altas tasas de interés, la desigualdad en la distribución del ingreso, la baja capacidad de ahorro del salario, el sostenido crecimiento de los precios de los inmuebles, la devaluación del peso y la reluctancia del sistema bancario a flexibilizar las condiciones de acceso son algunos de los factores que han incidido en esta situación.

Según el portal especializado Reporte Inmobiliario , un departamento usado de 60 metros cuadrados en la Capital Federal cuesta en promedio unos 78.000 dólares. Un préstamo a 15 años que permita cubrir el 70% de ese valor con una tasa nominal anual del 15,2% producirá una cuota promedio de 3413 pesos. Un hogar que pretenda acceder a ese crédito deberá demostrarle a su banco que tiene ingresos por 11.377 pesos (con una relación cuota-ingreso del 30%). Si pretende utilizar ese mismo crédito para comprar un departamento en el interior, los ingresos por demostrar serán algo menores: $ 9027 para ser propietario en Córdoba, $ 8983 para comprar en Mendoza, $ 7940 para llegar al tres ambientes en Tucumán y $ 6590 si la inversión se hace en Jujuy.

Todos esos hogares se ubican en el llamado "decil 10" en la escala de ingresos que se desprende de la última Encuesta Permanente de Hogares (EPH) hecha por el Indec. Esto es, comprende al 10% de los hogares más favorecidos de la población, aquellos que ganan $ 6200 o más por mes. El promedio de ingresos mensuales de este selecto club se ubica en 9801 pesos, con lo cual la mayoría de sus integrantes también quedan fuera de la posibilidad de pedir un crédito hipotecario para un departamento en un barrio porteño.

Un estudio del Centro de Economía Regional y Experimental (CERX) estimó que sólo el 5% de los hogares (y el 2,5% de las personas con ingresos) ganan por mes una suma suficiente ($ 10.890) como para comprar una propiedad de US$ 80.000 con un crédito a 20 años y un costo financiero total (CFT) de 16,8% (que está por debajo del promedio del mercado), según informa el diario La Nación.

El mismo departamento en las principales ciudades del interior puede costar entre 45.000 y 67.000 dólares. Según el CERX, sólo el 8,5% de los hogares (y el 4% de las personas con ingresos) podría calificar para un crédito que cubriera el 70% de una propiedad de 50.000 dólares.

"En los últimos ocho años, el acceso a la vivienda se convirtió en un privilegio exclusivo para una minoría de la población -sostuvo Victoria Giarrizzo, directora del CERX-. Y, en la medida en que la Argentina no genere credibilidad y no haya incentivos a la inversión productiva, eso seguirá ocurriendo, porque la vivienda es hoy el principal refugio de valor y una de las opciones más elegidas de inversión."

Las causas se agudizaron en el último año. El relevamiento que hace Reporte Inmobiliario muestra que la cuota de un crédito para un departamento en la Capital pasó de $ 2278 (en septiembre de 2008) a $ 3413 (a fines del año pasado), una suba del 50%. Los ingresos por demostrar crecieron un 25% (de $ 9112 a $ 11.377), porque en el último informe se considera una relación cuota ingreso más alta.

Menos ahorro
Según el índice de confianza de las familias que elabora la Fundación Mercado, sólo el 14,9% de las familias mantiene capacidad de ahorro, un porcentaje que viene cayendo sostenidamente desde el 23,2% alcanzado hace ocho meses. "De ellos, sólo el 5% lo dedica a ahorrar para comprar una vivienda o para cambiar la vivienda. Este porcentaje viene cayendo", afirmó Dardo Ferrer, de esa fundación. En su opinión, las dificultades de acceso al crédito están relacionadas con la suba de los valores por el boom inmobiliario entre 2003 y 2008, pero también con ciertas restricciones en los bancos, como que la cuota no debe pasar el 25 o 30% de los ingresos, que los préstamos son hasta 20 años o que no financian más del 70% del valor de la vivienda.

Un relevamiento del portal ZonaBancos.com determinó que sólo 17 entidades ofrecen créditos hipotecarios (para compra, construcción o refacción). El Banco Hipotecario, gracias a los fondos recibidos por la Anses, es la entidad más activa. "Buenos Aires es el lugar más complicado para el otorgamiento de un crédito, por los valores de las propiedades", explicó Diego Gatto, gerente de Banca Hipotecaria de esa entidad. Hoy el 80% de los créditos que otorga son para construcción (especialmente en el interior); los préstamos para vivienda nueva son la segunda opción más requerida. El promedio de ingresos de los tomadores del crédito oscila entre 6500 y 7000 pesos, aunque para alcanzar esa cifra este banco permite una relación cuota-ingreso del 40%. "Hoy es lo que determina la cantidad de gente que puede acceder. Si bajo esa relación, hago que menos gente pueda acceder al crédito", afirmó Gatto.

El Ciudad y el Banco de Córdoba también han logrado cierta participación, con tasas más convenientes que el promedio. "Antes de la crisis de 2001, eran muchas más las entidades que ofrecían este tipo de producto", señaló Marcelo Zárate, CEO de ZonaBancos.com.