20 de abril de 2024
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Por Sofía Wachler
El mercado inmobiliario espera
7 de abril de 2008
El mercado inmobiliario espera que el año empiece, luego del receso estival, la larga Semana Santa y el conflicto generado por las retenciones al sector agrícola. Es un sector económico muy sensible a las variaciones de las tasas de interés, crecientes exigencias impositivas, disponibilidad del crédito hipotecario y las alteraciones en los niveles de ingreso de la población.
En la Argentina una de sus fortalezas es su gran capacidad de recuperación frente a situaciones extremadamente adversas como lo demostró luego de la crisis del 2001. Contribuye la firme convicción de los argentinos que invertir en ladrillos es el mejor resguardo de valor. La inversión más segura frente a otras. Se potencia con la gran necesidad y presión cultural, social, familiar de pertenecer a la categoría de dueño.
Los desarrolladores, agentes inmobiliarios y analistas comienzan a hablar de sobre edificación, sobreoferta y sobreprecios que desalientan a los potenciales interesados en adquirir bienes inmuebles. Alan Faena detonó con sus expresiones “en los próximos meses habrá una sobreoferta de metros cuadrados para el sector ABC1, con una consecuente competencia de calidades y precios".
Y el mercado de las unidades usadas? Tiene otros jugadores. Los operadores consultados de distintas zonas que prefirieron el anonimato sostienen que los teléfonos suenan poco, las operaciones están “stand by”, algunos propietarios retiran unidades de la venta o se arrepienten con las ya señadas.
“Desde hace unos meses sólo se venden las propiedades de hasta U$S 200.000” aseguran . Todos discuten los precios. Los propietarios quieren resguardarse de posibles bajas del dólar; aumentan y aumentan los precios de sus inmuebles. Los potenciales compradores perciben que sólo pueden comprar de contado ante la prácticamente imposibilidad de obtener un préstamo con garantía hipotecaria y con estos precios no llegan. Los créditos hipotecarios son muy escasos y caros. En marzo las entidades bancarias cambiaron sus condiciones; aumentaron las tasas de interés, bajaron los plazos de otorgamiento y sobre todo incorporaron mayores exigencias para la calificación.
A tal punto que frente a la consulta el empleado primero acerca un formulario con todos los requisitos que solicita la entidad bancaria y luego “escucha” las preguntas, sostienen los consultados, algunos de Barrio Norte. Se llega al extremo de solicitar que se lean primero los requisitos y regresar en otra oportunidad. Sin comentarios....
El año inmobiliario 2007 estuvo signado por el obligado blanqueo impositivo y cambio de reglas de juego fiscales. El broche de oro fue el cumplimiento del Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI) para operaciones de más de 300.000 pesos con el que todavía están lidiando.
Existieron momentos críticos que lentificaron la concreción de las operaciones pero por motivos diferentes. Las elecciones presidenciales (históricamente los años electorales son difíciles para el sector), la presión inflacionaria produjo sostenidos aumentos de precios de los insumos de la construcción y afectó directamente a los precios finales.
También se sumó la crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos. Si bien el mercado argentino opera históricamente de contado, introdujo dudas entre los compradores e inversores que aún persisten por razones obvias.
Con todo, en 2007 en la ciudad de Buenos Aires se inscribieron el Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad de Buenos Aires 98.025 escrituras traslativas de dominio, 4103 más que en 2006. Tan sólo 8.566 fueron con préstamos hipotecarios.
En 1998 se inscribieron 107.184, pero el porcentaje de créditos fue de 29,2%. Si hubo una caída en las escrituraciones de la provincia de Buenos Aires que descendieron un 12,12% respecto del 2006. De 140.841 descendieron a 123.777. El promedio histórico de escrituraciones en la ciudad de Buenos Aires es de 100.000.
El sector inmobiliario está fuertemente segmentado. Hay que distinguir el mercado de la vivienda del comercial: depósitos, oficinas, retail y otros y cada uno de ellos tienen jugadores diferentes y reglas operativas distintas. Abril recién comenzó...
En la Argentina una de sus fortalezas es su gran capacidad de recuperación frente a situaciones extremadamente adversas como lo demostró luego de la crisis del 2001. Contribuye la firme convicción de los argentinos que invertir en ladrillos es el mejor resguardo de valor. La inversión más segura frente a otras. Se potencia con la gran necesidad y presión cultural, social, familiar de pertenecer a la categoría de dueño.
Los desarrolladores, agentes inmobiliarios y analistas comienzan a hablar de sobre edificación, sobreoferta y sobreprecios que desalientan a los potenciales interesados en adquirir bienes inmuebles. Alan Faena detonó con sus expresiones “en los próximos meses habrá una sobreoferta de metros cuadrados para el sector ABC1, con una consecuente competencia de calidades y precios".
Y el mercado de las unidades usadas? Tiene otros jugadores. Los operadores consultados de distintas zonas que prefirieron el anonimato sostienen que los teléfonos suenan poco, las operaciones están “stand by”, algunos propietarios retiran unidades de la venta o se arrepienten con las ya señadas.
“Desde hace unos meses sólo se venden las propiedades de hasta U$S 200.000” aseguran . Todos discuten los precios. Los propietarios quieren resguardarse de posibles bajas del dólar; aumentan y aumentan los precios de sus inmuebles. Los potenciales compradores perciben que sólo pueden comprar de contado ante la prácticamente imposibilidad de obtener un préstamo con garantía hipotecaria y con estos precios no llegan. Los créditos hipotecarios son muy escasos y caros. En marzo las entidades bancarias cambiaron sus condiciones; aumentaron las tasas de interés, bajaron los plazos de otorgamiento y sobre todo incorporaron mayores exigencias para la calificación.
A tal punto que frente a la consulta el empleado primero acerca un formulario con todos los requisitos que solicita la entidad bancaria y luego “escucha” las preguntas, sostienen los consultados, algunos de Barrio Norte. Se llega al extremo de solicitar que se lean primero los requisitos y regresar en otra oportunidad. Sin comentarios....
El año inmobiliario 2007 estuvo signado por el obligado blanqueo impositivo y cambio de reglas de juego fiscales. El broche de oro fue el cumplimiento del Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI) para operaciones de más de 300.000 pesos con el que todavía están lidiando.
Existieron momentos críticos que lentificaron la concreción de las operaciones pero por motivos diferentes. Las elecciones presidenciales (históricamente los años electorales son difíciles para el sector), la presión inflacionaria produjo sostenidos aumentos de precios de los insumos de la construcción y afectó directamente a los precios finales.
También se sumó la crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos. Si bien el mercado argentino opera históricamente de contado, introdujo dudas entre los compradores e inversores que aún persisten por razones obvias.
Con todo, en 2007 en la ciudad de Buenos Aires se inscribieron el Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad de Buenos Aires 98.025 escrituras traslativas de dominio, 4103 más que en 2006. Tan sólo 8.566 fueron con préstamos hipotecarios.
En 1998 se inscribieron 107.184, pero el porcentaje de créditos fue de 29,2%. Si hubo una caída en las escrituraciones de la provincia de Buenos Aires que descendieron un 12,12% respecto del 2006. De 140.841 descendieron a 123.777. El promedio histórico de escrituraciones en la ciudad de Buenos Aires es de 100.000.
El sector inmobiliario está fuertemente segmentado. Hay que distinguir el mercado de la vivienda del comercial: depósitos, oficinas, retail y otros y cada uno de ellos tienen jugadores diferentes y reglas operativas distintas. Abril recién comenzó...