20 de abril de 2024
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Por Sofía Wachler
Créditos hipotecarios: ¿anuncios o propuestas concretas?
25 de mayo de 2008
Se escucharon en estos días anuncios de parte del gobierno nacional sobre que “se estaría trabajando en líneas de créditos hipotecarios a 30 años por parte de bancos públicos para revitalizar el mercado hipotecario y el plan de construcción de viviendas”.
Sin otras precisiones, –salvo que formarían parte de una serie de iniciativas con motivo del Bicentenario- resulta una medida sorprendente en estos momentos.
Sobre todo cuando aún no se han acallado los comentarios adversos sobre los escasamente 8.500 préstamos otorgados por el Banco Nación a través de su línea de créditos hipotecarios para inquilinos desde su lanzamiento en agosto de 2006 hasta la actualidad.
No es ningún secreto que los bancos privados no están otorgando créditos hipotecarios hace más de un mes y otros hacia finales del 2007 prácticamente discontinuaron todas las líneas que tenían a partir de la crisis subprime en Estados Unidos.
Los que aún mantienen ciertas opciones aplican tasas de interés que en ningún caso son inferiores al 18% anual en pesos.
El Hipotecario mantiene un tasa fija en pesos a 10 años, pero ronda el 20% anual.
Con un nivel de inflación creciente, ¿cuál sería el nivel de la tasa anual prevista para estos créditos? y ¿cuál tendría que ser la atractiva para los tomadores? ¿con que grado de confianza (trust) operarían? ....
Por otra parte, resulta llamativo proponer hoy créditos hipotecarios a 30 años cuando mundialmente los plazos se acortan y no llegan ni siquiera a 20 años, como consecuencia de la crisis hipotecaria en Estados Unidos y las turbulencias económicas internacionales.
Los fondos destinados a satisfacer la demanda para adquirir viviendas serían- según el anuncio oficial- los de las AFJP y la ANSeS, que acusan un fuerte superávit y un constante crecimiento en la recaudación.
Sin embargo, se conoció en estos días que las AFJP han perdido un 20% de sus afiliados por sus traslados a reparto y están previendo reducir sus estructuras y personal.
En 1980, sólo el 12,9 por ciento de las escrituras que se constituían en el ámbito de la Capital Federal se concretaban con hipotecas, según el Registro de la Propiedad Inmueble.
Esta cifra cayó al 6,9 por ciento en 1990, pero ya en 1992 creció al 23,2 por ciento, en 1993 fue de 31,2 por ciento, en 1994 trepó a 34,7 por ciento, descendió un poco durante el efecto tequila, en 1995, cuando se ubicó en 33,6 por ciento.
Bordeó el 40 % entre 1996 hasta las crisis asiáticas en octubre de 1998 y siguió cayendo hasta la crisis del 2001.
Importa recordar que el 22 de diciembre de 1994 se promulgó la ley 24.441 de fomento a la adquisición de la vivienda, más conocida como ley Cavallo que implementó instrumentos financieros como el leasing, el fideicomiso, la securitización, créditos hipotecarios.
Esta ley posibilitó la creación del hasta entonces inexistente mercado de créditos hipotecarios.
A partir de allí los bancos comenzaron con fuertes campañas de marketing para captar agresivamente clientes, mejorando tazas, plazos, bonificando gastos de escrituración, ampliando montos de los préstamos de hasta el 80 % de los valores totales de las viviendas y otros.
Argentina aun carece de una sólida cultura hipotecaria y no es para menos.
El mercado de créditos hipotecarios ha tenido históricamente un comportamiento errático, en el que se gestó la tristemente célebre circular 1050, la hiperinflación, deudores hipotecarios que aún pelean por no perder sus inmuebles. La lista es extensa.
Hay una ancestral tradición argentina de comprar al contado propiedades, que pareció revertirse en la década pasada pero la realidad dijo que no, más de una vez.
Los argentinos de esto sabemos mucho, lo difícil casi imposible es explicarles a los inversores extranjeros de “real estate”.
Sin otras precisiones, –salvo que formarían parte de una serie de iniciativas con motivo del Bicentenario- resulta una medida sorprendente en estos momentos.
Sobre todo cuando aún no se han acallado los comentarios adversos sobre los escasamente 8.500 préstamos otorgados por el Banco Nación a través de su línea de créditos hipotecarios para inquilinos desde su lanzamiento en agosto de 2006 hasta la actualidad.
No es ningún secreto que los bancos privados no están otorgando créditos hipotecarios hace más de un mes y otros hacia finales del 2007 prácticamente discontinuaron todas las líneas que tenían a partir de la crisis subprime en Estados Unidos.
Los que aún mantienen ciertas opciones aplican tasas de interés que en ningún caso son inferiores al 18% anual en pesos.
El Hipotecario mantiene un tasa fija en pesos a 10 años, pero ronda el 20% anual.
Con un nivel de inflación creciente, ¿cuál sería el nivel de la tasa anual prevista para estos créditos? y ¿cuál tendría que ser la atractiva para los tomadores? ¿con que grado de confianza (trust) operarían? ....
Por otra parte, resulta llamativo proponer hoy créditos hipotecarios a 30 años cuando mundialmente los plazos se acortan y no llegan ni siquiera a 20 años, como consecuencia de la crisis hipotecaria en Estados Unidos y las turbulencias económicas internacionales.
Los fondos destinados a satisfacer la demanda para adquirir viviendas serían- según el anuncio oficial- los de las AFJP y la ANSeS, que acusan un fuerte superávit y un constante crecimiento en la recaudación.
Sin embargo, se conoció en estos días que las AFJP han perdido un 20% de sus afiliados por sus traslados a reparto y están previendo reducir sus estructuras y personal.
En 1980, sólo el 12,9 por ciento de las escrituras que se constituían en el ámbito de la Capital Federal se concretaban con hipotecas, según el Registro de la Propiedad Inmueble.
Esta cifra cayó al 6,9 por ciento en 1990, pero ya en 1992 creció al 23,2 por ciento, en 1993 fue de 31,2 por ciento, en 1994 trepó a 34,7 por ciento, descendió un poco durante el efecto tequila, en 1995, cuando se ubicó en 33,6 por ciento.
Bordeó el 40 % entre 1996 hasta las crisis asiáticas en octubre de 1998 y siguió cayendo hasta la crisis del 2001.
Importa recordar que el 22 de diciembre de 1994 se promulgó la ley 24.441 de fomento a la adquisición de la vivienda, más conocida como ley Cavallo que implementó instrumentos financieros como el leasing, el fideicomiso, la securitización, créditos hipotecarios.
Esta ley posibilitó la creación del hasta entonces inexistente mercado de créditos hipotecarios.
A partir de allí los bancos comenzaron con fuertes campañas de marketing para captar agresivamente clientes, mejorando tazas, plazos, bonificando gastos de escrituración, ampliando montos de los préstamos de hasta el 80 % de los valores totales de las viviendas y otros.
Argentina aun carece de una sólida cultura hipotecaria y no es para menos.
El mercado de créditos hipotecarios ha tenido históricamente un comportamiento errático, en el que se gestó la tristemente célebre circular 1050, la hiperinflación, deudores hipotecarios que aún pelean por no perder sus inmuebles. La lista es extensa.
Hay una ancestral tradición argentina de comprar al contado propiedades, que pareció revertirse en la década pasada pero la realidad dijo que no, más de una vez.
Los argentinos de esto sabemos mucho, lo difícil casi imposible es explicarles a los inversores extranjeros de “real estate”.