1 de mayo de 2024
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Por Sofía Wachler
Tasaciones inmobiliarias: desafío e incertidumbre
25 de agosto de 2008
La inflación, el conflicto con el campo y la baja del dólar de los últimos meses han incidido en el mercado inmobiliario creando un clima de incertidumbre, al igual que en otros sectores económicos.
En este contexto, las tasaciones representan un real desafío para los profesionales tanto sea en inmobiliaria residencial o comercial (oficinas, locales y otros).
Aunque parezca una verdad de perogrullo hay que insistir que es materia de profesionales que son los realmente capacitados para efectuar una tasación justa que vehiculice la compra-venta de un inmueble.
Aunque se avanzó mucho en el tema, aún subsisten algunos mitos que suponen que siguiendo con el adagio que "todos los argentinos somos directores técnicos de fútbol", cualquiera puede tasar una propiedad y además "tener razón con el precio al que arribó para ·poder concretar la operación".
Este es uno de los eternos ejes de conflicto que se generan entre los propietarios que con razón pretenden obtener un determinado precio por su inmueble y la tasación que le brinda el inmobiliario, de acuerdo a los precios del mercado.
Los propietarios no sólo quieren más y más, cualquiera sea la circunstancia política, social o económica del país, sino que generalmente "siempre saben más que quien los asesora inmobiliariamente"…
La baja del dólar de los últimos meses tuvo notoria y sostenidamente ingerencia en los valores de los inmuebles, sobre todo, influyó en el alza de los valores de los departamentos de superficies reducidas (monoambientes, dos ambientes).
Habrá que seguir muy de cerca la paridad futura del tipo de cambio porque determinará el comportamiento de los inversores, particularmente, con respecto a los emprendimientos en construcción porque los costos en pesos requerirán de más dólares.
Tres son las metodologías básicas aceptadas a nivel global por todas las normativas de valuaciones que se aplican en las tasaciones de inmuebles: la comparativa en base a referentes de precios directos, la del costo de reposición y la capitalización de rentas o alquileres.
En el caso de los terrenos se incorpora también el análisis a partir de la metodología residual que considera al valor del terreno como el resultado de descontar del valor de venta del inmueble que se puede construir sobre él, los costos inherentes a su materialización.
"En realidad al hablar de precios de mercado siempre prima el método comparativo ya que es el que refleja los valores en que se transan los inmuebles en cada momento", aseguró José Rozados, de la consultora Reporte Inmobiliario.
Es cierto que ante ciertas circunstancias que "hacen crecer la incertidumbre esta sensación es una variable más a analizar y hay que observar de qué manera impacta en los precios", añadió.
"Los valores de propiedades similares a la venta o mejor aún que hayan sido vendidos en un periodo no superior al mes (en las actuales circunstancias del mercado argentino) siguen siendo la mejor fuente de análisis del valor de mercado y el método más certero para llegar a un valor venal confiable", aseguró Rozados.
No obstante esta metodología que podría parecer a priori como muy "práctica" o poco racional "es sumamente trabajosa y requiere mucho conocimiento del mercado, de los inmuebles que se toman como referentes y de cómo la oferta y demanda aprecia en moneda las distintas variables que inciden en el valor (ubicación, calidad, mantenimiento, funcionalidad, vistas, etc.)", enfatizó.
El verdadero secreto del análisis de esta metodología radica en cómo homogeneizar o apreciar las diferencias que en cada cualidad existen entre el inmueble a tasar y aquellos que se toman como comparables.
"Los inmuebles comerciales en general son activos inmobiliarios de renta, por ende es recomendable y me animaría a decir indispensable utilizar la metodología de capitalización de rentas, que tiene en cuenta el flujo de ingresos que se generan por alquiler descontados por una tasa en función del riesgo", aseguró Rozados.
¿Cuánto vale hoy una propiedad? Ubicación, ubicación, ubicación, todo el "real estate" en cualquier lugar del mundo se centra aquí.
Metraje, altura, luminosidad, servicios, antigüedad, todo importa, suma o resta cuando de tasaciones se trata.
Aunque es sabido, lo ideal es tener más de una tasación, tres o más y provenientes de profesionales conocedores del barrio, zona, en lo referente a vivienda.
Esto es lo aconsejable… a veces el azar hace de las suyas. Aún con la mejor tasación, la más justa, no se vende. En materia inmobiliaria hay muchos imponderables…
En este contexto, las tasaciones representan un real desafío para los profesionales tanto sea en inmobiliaria residencial o comercial (oficinas, locales y otros).
Aunque parezca una verdad de perogrullo hay que insistir que es materia de profesionales que son los realmente capacitados para efectuar una tasación justa que vehiculice la compra-venta de un inmueble.
Aunque se avanzó mucho en el tema, aún subsisten algunos mitos que suponen que siguiendo con el adagio que "todos los argentinos somos directores técnicos de fútbol", cualquiera puede tasar una propiedad y además "tener razón con el precio al que arribó para ·poder concretar la operación".
Este es uno de los eternos ejes de conflicto que se generan entre los propietarios que con razón pretenden obtener un determinado precio por su inmueble y la tasación que le brinda el inmobiliario, de acuerdo a los precios del mercado.
Los propietarios no sólo quieren más y más, cualquiera sea la circunstancia política, social o económica del país, sino que generalmente "siempre saben más que quien los asesora inmobiliariamente"…
La baja del dólar de los últimos meses tuvo notoria y sostenidamente ingerencia en los valores de los inmuebles, sobre todo, influyó en el alza de los valores de los departamentos de superficies reducidas (monoambientes, dos ambientes).
Habrá que seguir muy de cerca la paridad futura del tipo de cambio porque determinará el comportamiento de los inversores, particularmente, con respecto a los emprendimientos en construcción porque los costos en pesos requerirán de más dólares.
Tres son las metodologías básicas aceptadas a nivel global por todas las normativas de valuaciones que se aplican en las tasaciones de inmuebles: la comparativa en base a referentes de precios directos, la del costo de reposición y la capitalización de rentas o alquileres.
En el caso de los terrenos se incorpora también el análisis a partir de la metodología residual que considera al valor del terreno como el resultado de descontar del valor de venta del inmueble que se puede construir sobre él, los costos inherentes a su materialización.
"En realidad al hablar de precios de mercado siempre prima el método comparativo ya que es el que refleja los valores en que se transan los inmuebles en cada momento", aseguró José Rozados, de la consultora Reporte Inmobiliario.
Es cierto que ante ciertas circunstancias que "hacen crecer la incertidumbre esta sensación es una variable más a analizar y hay que observar de qué manera impacta en los precios", añadió.
"Los valores de propiedades similares a la venta o mejor aún que hayan sido vendidos en un periodo no superior al mes (en las actuales circunstancias del mercado argentino) siguen siendo la mejor fuente de análisis del valor de mercado y el método más certero para llegar a un valor venal confiable", aseguró Rozados.
No obstante esta metodología que podría parecer a priori como muy "práctica" o poco racional "es sumamente trabajosa y requiere mucho conocimiento del mercado, de los inmuebles que se toman como referentes y de cómo la oferta y demanda aprecia en moneda las distintas variables que inciden en el valor (ubicación, calidad, mantenimiento, funcionalidad, vistas, etc.)", enfatizó.
El verdadero secreto del análisis de esta metodología radica en cómo homogeneizar o apreciar las diferencias que en cada cualidad existen entre el inmueble a tasar y aquellos que se toman como comparables.
"Los inmuebles comerciales en general son activos inmobiliarios de renta, por ende es recomendable y me animaría a decir indispensable utilizar la metodología de capitalización de rentas, que tiene en cuenta el flujo de ingresos que se generan por alquiler descontados por una tasa en función del riesgo", aseguró Rozados.
¿Cuánto vale hoy una propiedad? Ubicación, ubicación, ubicación, todo el "real estate" en cualquier lugar del mundo se centra aquí.
Metraje, altura, luminosidad, servicios, antigüedad, todo importa, suma o resta cuando de tasaciones se trata.
Aunque es sabido, lo ideal es tener más de una tasación, tres o más y provenientes de profesionales conocedores del barrio, zona, en lo referente a vivienda.
Esto es lo aconsejable… a veces el azar hace de las suyas. Aún con la mejor tasación, la más justa, no se vende. En materia inmobiliaria hay muchos imponderables…