26 de abril de 2024
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Por Sofía Wachler
Impacto de estatización de AFJP en construcción
26 de octubre de 2008
Conocido el anuncio de la estatización de las AFJPs y las graves repercusiones que sigue teniendo el denominado, "manotazo a la propiedad privada", sus efectos repercutirán también, en el futuro de la industria de la construcción, pese a que fue casi nula su participación en los proyectos, en todos estos años.
Pedro Nicholson, socio a cargo del Departamento de Real Estate e Inversiones Hoteleras del Estudio Beccar Varela explicó que " el inciso q) del artículo 16 de la Instrucción de la Superintendencia de las AFJP (SAFJP), 22/2003, modificado por la Instrucción SAFJP 17/2007, prevé que las AFJP pueden participar de la financiación de proyectos productivos o de infraestructura a mediano y largo plazo en la República Argentina".
Esto dio pie en su momento a pensar inmediatamente en "su participación en la financiación de proyectos inmobiliarios".
Para cumplimentar esta financiación las AFJPs deben presentar "su cartera de inversiones a la SAFJP para su aprobación, la que se otorga caso por caso" añadió .
Pero en concreto, el único ejemplo de ingerencia de las AFJPs en inversión en construcción fue el fondo de inversión directa a través del cual, se financió la construcción del edificio de oficinas La Nación (Fideicomiso Financiero Edificio La Nación) en 2001.
"Este fue el único instrumento de estas características destinado a financiar inversión en la construcción", dijeron los economistas Evelin Dorsch y Gabriel Caamaño Gómez de la consultora Joaquín Ledesma & Asociados.
En sus 14 años de existencia, las AFJPs participaron escasamente en el financiamiento a la construcción, porque "nunca se las habilitó para invertir en fideicomisos ordinarios (sin cotización en bolsa) y los fideicomisos financieros (con oferta pública) que tienen costos de estructuración e información demasiado alta para proyectos de construcción que no superen determinada escala", acotaron.
Más aún, pese a los recientes cambios normativos: imposición de un cupo para proyectos productivos y de infraestructura de mediano y largo plazo destinando entre 5% y 20% de los fondos en custodia, fue la SAFJP, la que "nunca permitió que las administradoras participaran- a excepción del caso La Nación- porque no garantizaban el rendimiento de los fondos invertidos", informaron los economistas.
Los numerosos proyectos presentados a la entidad estaban vinculados con la construcción de viviendas, oficinas, infraestructura energética, petrolera y forestal.
"El cambio normativo del 2007 obligó a las administradoras a repatriar $ 9.000 millones y a participar de la economía real con al menos $ 1.000 millones antes de octubre de 2008", explicaron los especialistas.
En esa fecha fue concretada la suscripción del fideicomiso financiero del municipio de Río Cuarto por $ 20 millones y de obligaciones negociables por parte de Pampa Energía para la ampliación de la central térmica Loma la Lata en $ 542 millones.
"Pero los intentos de YPF, Siderar e Impsa quedaron en el tintero, como consecuencia del recrudecimiento de las condiciones financieras internacionales y, ahora la estatización les puso un punto final", sostuvieron Dorsch y Caamaño Gómez.
La historia de la participación de las AFJPs en el financiamiento de la construcción, se redujo a una incipiente securitización de préstamos hipotecarios que arrancó con fuerza en 2005, mientras se revertía la tendencia negativa del stock de créditos para vivienda.
Pero, rápidamente se fue diluyendo al ritmo de la desaceleración del crecimiento del stock de crédito y la aceleración de la inflación, hasta que en el primer trimestre del 2007 se registró la última operación. "En ese período sólo 4,8% del total del stock de estos créditos al sector privado fue securitizado".
En este contexto financiero actual ¿la estatización de las AFJPs afectará el futuro de la industria de la construcción?
Sí, porque "eliminará a los jugadores del mercado de capitales que absorbían la mayor proporción de estos instrumentos de financiamiento de largo plazo, por lo que esta medida se vuelve un impedimento severo para que el crédito hipotecario se transforme en un instrumento importante a la hora de financiar el acceso a la vivienda en el mediano-largo plazo, aunque hasta hoy su participación haya sido significativamente baja", aseguraron Dorsch y Caamaño Gómez.
No es significativo en el corto plazo, porque las condiciones macro actuales impiden el desarrollo del citado instrumento.
Por otra parte, las AFJPs eran las que absorbían la mayoría de las suscripciones de obligaciones negociables y acciones de las empresas locales porque eran las únicas fuentes de financiamiento institucional de largo plazo y estaban cautivas en la plaza local, "la estatización del sistema previsional incrementa el costo del financiamiento empresario, su volatilidad, a la vez que reduce el valor de las compañías, constructoras incluidas".
En síntesis, si bien la participación directa de las AFJP's en el financiamiento a la construcción fue escasa y justo cuando proyectaban hacerlo, desaparecen, "su eliminación golpea indirectamente la actividad sectorial, al eliminar la principal y más adecuada fuente de fondeo para el crédito hipotecario", aseveraron los economistas de la consultora Joaquín Ledesma y Asociados .
Final abierto y por demás complejo, con la estatización de las AFJPs. Los desarrolladores y constructores saben que el financiamiento para sus obras en la Argentina siempre tiene avatares, a veces es inexistente, otras porque las dificultades para obtenerlo son tan engorrosas, que desisten… otra vez y van.
Pedro Nicholson, socio a cargo del Departamento de Real Estate e Inversiones Hoteleras del Estudio Beccar Varela explicó que " el inciso q) del artículo 16 de la Instrucción de la Superintendencia de las AFJP (SAFJP), 22/2003, modificado por la Instrucción SAFJP 17/2007, prevé que las AFJP pueden participar de la financiación de proyectos productivos o de infraestructura a mediano y largo plazo en la República Argentina".
Esto dio pie en su momento a pensar inmediatamente en "su participación en la financiación de proyectos inmobiliarios".
Para cumplimentar esta financiación las AFJPs deben presentar "su cartera de inversiones a la SAFJP para su aprobación, la que se otorga caso por caso" añadió .
Pero en concreto, el único ejemplo de ingerencia de las AFJPs en inversión en construcción fue el fondo de inversión directa a través del cual, se financió la construcción del edificio de oficinas La Nación (Fideicomiso Financiero Edificio La Nación) en 2001.
"Este fue el único instrumento de estas características destinado a financiar inversión en la construcción", dijeron los economistas Evelin Dorsch y Gabriel Caamaño Gómez de la consultora Joaquín Ledesma & Asociados.
En sus 14 años de existencia, las AFJPs participaron escasamente en el financiamiento a la construcción, porque "nunca se las habilitó para invertir en fideicomisos ordinarios (sin cotización en bolsa) y los fideicomisos financieros (con oferta pública) que tienen costos de estructuración e información demasiado alta para proyectos de construcción que no superen determinada escala", acotaron.
Más aún, pese a los recientes cambios normativos: imposición de un cupo para proyectos productivos y de infraestructura de mediano y largo plazo destinando entre 5% y 20% de los fondos en custodia, fue la SAFJP, la que "nunca permitió que las administradoras participaran- a excepción del caso La Nación- porque no garantizaban el rendimiento de los fondos invertidos", informaron los economistas.
Los numerosos proyectos presentados a la entidad estaban vinculados con la construcción de viviendas, oficinas, infraestructura energética, petrolera y forestal.
"El cambio normativo del 2007 obligó a las administradoras a repatriar $ 9.000 millones y a participar de la economía real con al menos $ 1.000 millones antes de octubre de 2008", explicaron los especialistas.
En esa fecha fue concretada la suscripción del fideicomiso financiero del municipio de Río Cuarto por $ 20 millones y de obligaciones negociables por parte de Pampa Energía para la ampliación de la central térmica Loma la Lata en $ 542 millones.
"Pero los intentos de YPF, Siderar e Impsa quedaron en el tintero, como consecuencia del recrudecimiento de las condiciones financieras internacionales y, ahora la estatización les puso un punto final", sostuvieron Dorsch y Caamaño Gómez.
La historia de la participación de las AFJPs en el financiamiento de la construcción, se redujo a una incipiente securitización de préstamos hipotecarios que arrancó con fuerza en 2005, mientras se revertía la tendencia negativa del stock de créditos para vivienda.
Pero, rápidamente se fue diluyendo al ritmo de la desaceleración del crecimiento del stock de crédito y la aceleración de la inflación, hasta que en el primer trimestre del 2007 se registró la última operación. "En ese período sólo 4,8% del total del stock de estos créditos al sector privado fue securitizado".
En este contexto financiero actual ¿la estatización de las AFJPs afectará el futuro de la industria de la construcción?
Sí, porque "eliminará a los jugadores del mercado de capitales que absorbían la mayor proporción de estos instrumentos de financiamiento de largo plazo, por lo que esta medida se vuelve un impedimento severo para que el crédito hipotecario se transforme en un instrumento importante a la hora de financiar el acceso a la vivienda en el mediano-largo plazo, aunque hasta hoy su participación haya sido significativamente baja", aseguraron Dorsch y Caamaño Gómez.
No es significativo en el corto plazo, porque las condiciones macro actuales impiden el desarrollo del citado instrumento.
Por otra parte, las AFJPs eran las que absorbían la mayoría de las suscripciones de obligaciones negociables y acciones de las empresas locales porque eran las únicas fuentes de financiamiento institucional de largo plazo y estaban cautivas en la plaza local, "la estatización del sistema previsional incrementa el costo del financiamiento empresario, su volatilidad, a la vez que reduce el valor de las compañías, constructoras incluidas".
En síntesis, si bien la participación directa de las AFJP's en el financiamiento a la construcción fue escasa y justo cuando proyectaban hacerlo, desaparecen, "su eliminación golpea indirectamente la actividad sectorial, al eliminar la principal y más adecuada fuente de fondeo para el crédito hipotecario", aseveraron los economistas de la consultora Joaquín Ledesma y Asociados .
Final abierto y por demás complejo, con la estatización de las AFJPs. Los desarrolladores y constructores saben que el financiamiento para sus obras en la Argentina siempre tiene avatares, a veces es inexistente, otras porque las dificultades para obtenerlo son tan engorrosas, que desisten… otra vez y van.