20 de abril de 2024
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Por Sofía Wachler
Kavanagh: precios cambiantes en sus unidades
12 de enero de 2009
Fue noticia durante unos días la venta del piso 14 del edificio Kavanagh, por un valor de U$S 5,9 millones por sus 726 metros cuadrados, o sea U$S 8.126 cada metro cuadrado. Actualmente es el departamento más caro de Buenos Aires que está a la venta.
El 20 de agosto de 2008, en la Corporación de Rematadores de la República Argentina se remató la unidad 100, del piso 19 del Kavanagh, de 230 metros cuadrados de superficie, que salió con una base de u$s 345.000 y su precio de venta se concretó en u$s 508.000, precio por metro cuadrado u$s 2.208.
Hay que decir que en los avisos de la subasta se aclaraba que la propiedad estaba "en mal estado debido a que existen humedades que han provocado fisuras y rajaduras en el interior del departamento provocando daños notorios en cielorrasos y paredes y pisos de la unidad". Sólo de expensas adeudaba al 21 de agosto de 2008 $ 279.018, promedio mensual $ 1.891.
Seis mil dólares de diferencia por metro cuadrado entre uno y otro, pese al marcado deterioro de la unidad, en parte compensado por su ubicación, cinco pisos más altos, que siempre cotiza más, se explica por el denominado "principio de sustitución".
Aquel es un inmueble único por sus características, como lo sería un incunable, si hablarámos de libros; no hay otro igual, ni siquiera de características similares.
En "off" muchos inmobiliarios señalaron que tanta difusión de la venta del piso más oneroso de Buenos Aires no era la estrategia más adecuada para los momentos actuales, por una infinidad de razones, pero básicamente porque quien lo comprara se vería literalmente "acorralado" por la AFIP y otros organismos de contralor.
Este es un "leading case" para entender que no se puede tomar a la ligera el precio de un inmueble haciendo el cálculo por lo que vale el metro cuadrado y punto, sin analizar comodidades, servicios, tipo de construcción y conservación, ubicación y su carácter de único e irrepetible, en algunos casos.
Sobre todo, hay que hacer hincapié en estos momentos en que cada vez que se habla de precios de las propiedades se generaliza tanto creando confusión y falsas expectativas en la opinión pública; lo que no invalida que puedan variar hacia la baja en la coyuntura actual. Nunca las variaciones son parejas ni en subas ni en bajas...
Hay que recordar que en el 2002 no todas las buenas y únicas propiedades salieron a la venta, es más la oferta se retrajo muchísimo. Si existieron oportunidades, sobre todo, de quienes emigraban y se desprendían de sus propiedades, pero tampoco se puede generalizar.
Como el edificio Kavanagh fue declarado por la Unesco, en 1999, Patrimonio Mundial de la Arquitectura de la Modernidad, sus ocupantes deben comprometerse a hacer todo lo necesario para conservarlo en buen estado, tanto por dentro como por fuera.
Este compromiso es muy estricto: ni bien una persona se muda al edificio, debe firmar un documento en el que da su palabra de conservar el departamento tal como era originalmente. Cualquier modificación interna deberá ser puesta en consideración del consorcio, aunque es muy difícil que la apruebe.
Una anécdota lo ilustra claramente. Una propietaria que recién se mudaba no se tomó en cuenta y amplió una ventana que daba a un patio interno. El consorcio, que no había sido notificado, le hizo juicio, se lo ganó y la Justicia la obligó a volver la ventana a su estado original.
El 20 de agosto de 2008, en la Corporación de Rematadores de la República Argentina se remató la unidad 100, del piso 19 del Kavanagh, de 230 metros cuadrados de superficie, que salió con una base de u$s 345.000 y su precio de venta se concretó en u$s 508.000, precio por metro cuadrado u$s 2.208.
Hay que decir que en los avisos de la subasta se aclaraba que la propiedad estaba "en mal estado debido a que existen humedades que han provocado fisuras y rajaduras en el interior del departamento provocando daños notorios en cielorrasos y paredes y pisos de la unidad". Sólo de expensas adeudaba al 21 de agosto de 2008 $ 279.018, promedio mensual $ 1.891.
Seis mil dólares de diferencia por metro cuadrado entre uno y otro, pese al marcado deterioro de la unidad, en parte compensado por su ubicación, cinco pisos más altos, que siempre cotiza más, se explica por el denominado "principio de sustitución".
Aquel es un inmueble único por sus características, como lo sería un incunable, si hablarámos de libros; no hay otro igual, ni siquiera de características similares.
En "off" muchos inmobiliarios señalaron que tanta difusión de la venta del piso más oneroso de Buenos Aires no era la estrategia más adecuada para los momentos actuales, por una infinidad de razones, pero básicamente porque quien lo comprara se vería literalmente "acorralado" por la AFIP y otros organismos de contralor.
Este es un "leading case" para entender que no se puede tomar a la ligera el precio de un inmueble haciendo el cálculo por lo que vale el metro cuadrado y punto, sin analizar comodidades, servicios, tipo de construcción y conservación, ubicación y su carácter de único e irrepetible, en algunos casos.
Sobre todo, hay que hacer hincapié en estos momentos en que cada vez que se habla de precios de las propiedades se generaliza tanto creando confusión y falsas expectativas en la opinión pública; lo que no invalida que puedan variar hacia la baja en la coyuntura actual. Nunca las variaciones son parejas ni en subas ni en bajas...
Hay que recordar que en el 2002 no todas las buenas y únicas propiedades salieron a la venta, es más la oferta se retrajo muchísimo. Si existieron oportunidades, sobre todo, de quienes emigraban y se desprendían de sus propiedades, pero tampoco se puede generalizar.
Como el edificio Kavanagh fue declarado por la Unesco, en 1999, Patrimonio Mundial de la Arquitectura de la Modernidad, sus ocupantes deben comprometerse a hacer todo lo necesario para conservarlo en buen estado, tanto por dentro como por fuera.
Este compromiso es muy estricto: ni bien una persona se muda al edificio, debe firmar un documento en el que da su palabra de conservar el departamento tal como era originalmente. Cualquier modificación interna deberá ser puesta en consideración del consorcio, aunque es muy difícil que la apruebe.
Una anécdota lo ilustra claramente. Una propietaria que recién se mudaba no se tomó en cuenta y amplió una ventana que daba a un patio interno. El consorcio, que no había sido notificado, le hizo juicio, se lo ganó y la Justicia la obligó a volver la ventana a su estado original.