26 de abril de 2024
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Por Sofía Wachler
¿El fin de los alquileres temporarios a turistas?
23 de marzo de 2009
La semana pasada se conoció un fallo judicial de la jueza nacional en lo civil María Cristina Bataini que le prohibió a una propietaria alquilar su departamento en forma temporaria a grupos de turistas extranjeros, por considerar que los inquilinos alteraban las reglas de convivencia del edificio.
La jueza argumentó que el derecho de propiedad puede ser restringido cuando se viola el de terceros y que "el reglamento (de copropiedad) al excluir las casas de pensión y alquiler de habitaciones amuebladas pretendía evitar la circulación de grupos numerosos que afectaran la normal convivencia".
La demanda fue presentada por el consorcio del edificio de Callao 626 y según consta en la causa, la dueña alquilaba su departamento, de 200 metros cuadrados, a contingentes de cinco a siete turistas, aunque llegaron a ocuparlo más de doce.
Los vecinos adujeron que los inquilinos "alteraban la tranquilidad" haciendo fiestas hasta la madrugada y usando espacios comunes.
La dueña del departamento argumentó que la ley 23.091 de locaciones urbanas permite alquilar unidades por plazos menores a dos años.
Este fallo generó interpretaciones divergentes, pero lo que le importa en definitiva al sector inmobiliario y a los propietarios que invirtieron en la compra y/o refacción de estas propiedades y su equipamiento, es si éste, sentará jurisprudencia y prohibirá o desestimará el futuro de estos alquileres temporarios.
Mario Gómez, director de Toribio Achaval explicó que “los tiempos actuales son de transición en todo el mundo e indefectiblemente derivarán en la mayor especialización del “real estate”. También vamos hacia un mercado inmobiliario más maduro, en el que no es lo mismo el edificio residencial que el de oficinas o el hotelero”.
Añadió que “ habitar en un edificio preparado para la renta temporaria - de hecho se han construido algunos de este tipo en los últimos años – es diferente que hacerlo en uno, de vivienda tradicional, al que se le quiere dar un uso de hotelería, en una o más unidades y todas las semanas aparece gente distinta”.
En todos los consorcios, el 80% de los problemas son de convivencia, pero ahora, el factor seguridad que no es menor, impone más controles y resguardos, sobre todo, en los edificios aptos profesional y también en los que hay muchos inquilinos tradicionales.
Enfatizó el directivo de Toribio Achaval que “ la evaluación inmobiliaria actual debe necesariamente incorporar una dimensión social en los que los desarrolladores urbanos y otros jugadores del mercado tienen que convivir e interactuar con las asociaciones de vecinos, fundaciones, ONGs”.
Además, “ en un mercado cada vez más profesionalizado, se impone el análisis del impacto que cada edificio tendrá en el perfil urbano, en y con su entorno, su impacto ambiental y su peso en la comunidad en la que se inserta. Hay que ser respetuoso de estas premisas, es lo que se está aplicando en el mundo y nosotros no estamos exentos, todo lo contrario”.
En el 2005 con el auge del turismo y la llegada de casi cuatro millones de visitantes a la Argentina apareció una sostenida demanda de alquileres temporarios para el target turístico.
No sólo se crearon nuevas inmobiliarias especializadas y se impulsó la apertura de unidades de negocio y departamentos comerciales dedicados exclusivamente al tema, en las existentes y se ampliaron en las que se dedicaban a los alquileres de diplomáticos extranjeros . También se generaron contactos entre los agentes inmobiliarios, entre nuevos y viejos propietarios que invirtieron y equiparon las unidades de acuerdo a los requerimientos de los turistas extranjeros.
Recoleta, Plaza San Martín, Puerto Madero, Palermo, San Telmo, Centro, Las Cañitas, Belgrano, se convirtieron en las zonas más buscadas por los turistas que alquilan inmuebles por períodos que van desde una semana a seis meses.
Los departamentos más buscados son los de entre 30 y 50 m2, en pisos altos y a la calle, pero también algunos piden 100 m2 o de mayor dimensión, pero son los menos. Además de muebles, vajilla y ropa de cama, los turistas exigen teléfono ( los propietarios tienen cuenta control, para evitar desagradables sorpresas), conexión a televisión por cable, reproductor de DVD y servicio de Internet, preferiblemente de banda ancha y servicios limpieza.
Respecto de los alquileres tradicionales, los temporarios a turistas los superan en promedio un 30 a 40 por ciento.
La jueza argumentó que el derecho de propiedad puede ser restringido cuando se viola el de terceros y que "el reglamento (de copropiedad) al excluir las casas de pensión y alquiler de habitaciones amuebladas pretendía evitar la circulación de grupos numerosos que afectaran la normal convivencia".
La demanda fue presentada por el consorcio del edificio de Callao 626 y según consta en la causa, la dueña alquilaba su departamento, de 200 metros cuadrados, a contingentes de cinco a siete turistas, aunque llegaron a ocuparlo más de doce.
Los vecinos adujeron que los inquilinos "alteraban la tranquilidad" haciendo fiestas hasta la madrugada y usando espacios comunes.
La dueña del departamento argumentó que la ley 23.091 de locaciones urbanas permite alquilar unidades por plazos menores a dos años.
Este fallo generó interpretaciones divergentes, pero lo que le importa en definitiva al sector inmobiliario y a los propietarios que invirtieron en la compra y/o refacción de estas propiedades y su equipamiento, es si éste, sentará jurisprudencia y prohibirá o desestimará el futuro de estos alquileres temporarios.
Mario Gómez, director de Toribio Achaval explicó que “los tiempos actuales son de transición en todo el mundo e indefectiblemente derivarán en la mayor especialización del “real estate”. También vamos hacia un mercado inmobiliario más maduro, en el que no es lo mismo el edificio residencial que el de oficinas o el hotelero”.
Añadió que “ habitar en un edificio preparado para la renta temporaria - de hecho se han construido algunos de este tipo en los últimos años – es diferente que hacerlo en uno, de vivienda tradicional, al que se le quiere dar un uso de hotelería, en una o más unidades y todas las semanas aparece gente distinta”.
En todos los consorcios, el 80% de los problemas son de convivencia, pero ahora, el factor seguridad que no es menor, impone más controles y resguardos, sobre todo, en los edificios aptos profesional y también en los que hay muchos inquilinos tradicionales.
Enfatizó el directivo de Toribio Achaval que “ la evaluación inmobiliaria actual debe necesariamente incorporar una dimensión social en los que los desarrolladores urbanos y otros jugadores del mercado tienen que convivir e interactuar con las asociaciones de vecinos, fundaciones, ONGs”.
Además, “ en un mercado cada vez más profesionalizado, se impone el análisis del impacto que cada edificio tendrá en el perfil urbano, en y con su entorno, su impacto ambiental y su peso en la comunidad en la que se inserta. Hay que ser respetuoso de estas premisas, es lo que se está aplicando en el mundo y nosotros no estamos exentos, todo lo contrario”.
En el 2005 con el auge del turismo y la llegada de casi cuatro millones de visitantes a la Argentina apareció una sostenida demanda de alquileres temporarios para el target turístico.
No sólo se crearon nuevas inmobiliarias especializadas y se impulsó la apertura de unidades de negocio y departamentos comerciales dedicados exclusivamente al tema, en las existentes y se ampliaron en las que se dedicaban a los alquileres de diplomáticos extranjeros . También se generaron contactos entre los agentes inmobiliarios, entre nuevos y viejos propietarios que invirtieron y equiparon las unidades de acuerdo a los requerimientos de los turistas extranjeros.
Recoleta, Plaza San Martín, Puerto Madero, Palermo, San Telmo, Centro, Las Cañitas, Belgrano, se convirtieron en las zonas más buscadas por los turistas que alquilan inmuebles por períodos que van desde una semana a seis meses.
Los departamentos más buscados son los de entre 30 y 50 m2, en pisos altos y a la calle, pero también algunos piden 100 m2 o de mayor dimensión, pero son los menos. Además de muebles, vajilla y ropa de cama, los turistas exigen teléfono ( los propietarios tienen cuenta control, para evitar desagradables sorpresas), conexión a televisión por cable, reproductor de DVD y servicio de Internet, preferiblemente de banda ancha y servicios limpieza.
Respecto de los alquileres tradicionales, los temporarios a turistas los superan en promedio un 30 a 40 por ciento.