25 de abril de 2024
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Por Sofía Wachler
En crisis, no comprar oficinas nuevas
5 de abril de 2009
“En tiempos de crisis financiera internacional como la actual, no conviene comprar edificios de oficinas nuevos porque se van a depreciar mucho, en cambio, los usados lo harán en menor medida”, señaló Andrew Ellis Baum, en la Jornada Internacional de Real Estate, que organizó la Maestría de Desarrollos Inmobiliarios de la Universidad de Belgrano.
Añadió que “indefectiblemente, la demanda de espacios va a mermar porque la economía real sigue recibiendo el impacto dificultando el acceso al financiamiento, a la vez que disminuye la actividad, aumenta el desempleo y suben los riesgos de los activos financieros. Es el momento de “diversificar el espacio” con diferentes inquilinos porque los alquileres comerciales bajarán, en este contexto y lo que hay que evitar es el único inquilino por más poderoso que sea (recordar caso Enron).
Baum es catedrático en las universidades de Reading del Reino Unido y de Harvard, asesor del fondo inmobiliario más grande del Reino Unido, el Schoeder Exempt Property Unit Trust y autor de numerosos libros de su especialidad, entre muchos otros cargos. Fue asesor de inversiones de la corona británica.
En un “british” impecable y pausado dictó, con intervalos, ocho horas de clases magistrales, verdaderas “lecciones inmobiliarias” en las que mostró una gran formación profesional y profundos conocimientos de didáctica.
Baum proviene de la actividad financiera, explicó con mucha claridad la diferencia entre valuación y precio “hoy en día, uno de los mayores desafíos que tiene la actividad inmobiliaria es la correcta valuación de los inmuebles. De manera creciente se está utilizando el criterio financiero, básicamente, en propiedades comerciales”.
¿Cuál es la diferencia entre analizar un local o un edificio de oficinas como un flujo de fondos con una rentabilidad esperada respecto a una inversión en la bolsa, en un bono o en un portfolio de inversiones? Ninguna.
“Más que nunca, en la actualidad, hay que asumir que una valuación no es perfecta, aunque hay que reconocer que va mejorando poco a poco, pero es casi inevitable que esté afectada por los mercados y por las ciclos económicos que se transitan”, manifestó el disertante.
Si bien se incrementa el número de tasadores expertos, los mayores desafíos que deben afrontar son “lidiar y actualizar sus propias y arraigadas conceptualizaciones de tipo conservador (menos los alemanes que las prefieren), buscar la maximización de sus honorarios, incrementar su participación en el mercado y fundamentalmente mantener siempre contentos a los clientes”.
En realidad, lo ideal es que el propio inversor debería encargar la valuación del inmueble y no dejarla en mano de los managers de los fondos porque “existe y nadie queda exento de un gran potencial de fraude que supera la precisión y objetividad que se pueda tener”.
La clave es preguntarse “qué relación tiene la valuación con el precio real de venta, y hasta qué punto puede estar influenciada la valuación por el cliente? Es muy importante tomar en cuenta las valuaciones anteriores, sobre todo, la última, para “equivocarse menos”.
Con respecto a los fondos de inversión Baum comentó que “la ventaja de invertir en inmuebles es que en lugar de hacerlo en uno sólo y en unas pocas propiedades, en un ‘fondo de fondos’, se puede invertir con el mismo monto, de manera diversificada, en 800 edificios”.
Luego del pico en 2007 la creación de fondos de inversión inmobiliaria se está reduciendo a partir de mediados del 2008, con la caída de Lehman Brothers. Los 10 fondos más importantes de Gran Bretaña han caído un 20%, producto de las menores valuaciones y el retiro de fondos de los dueños. Los nuevos fondos tienen menos apalancamiento.
Aquellos que se crearon en 2004-2005, armaron su portfolio, compraron a valores altos, ahora están pagando las consecuencias, pero los que juntaron los fondos en 2006-2007 y no los invirtieron todavía y están líquidos “van a hacer excelentes operaciones”, aseguró el especialista.
La inversión en inmuebles es tan atractiva que “de los 10 inversores más importantes del mundo, sólo 1 no tiene posiciones en Real Estate’.
“Para que los fondos le presten atención a los mercados emergentes en Real Estate, éstos deben desarrollar una marca –país que se logra con acciones concretas explicando la trasparencia de las operaciones, reglas claras que no castiguen a los inversores extranjeros, estabilidad monetaria o dolarizada, datos económicos y demográficos y obviamente una gran dosis profesional de marketing”, argumentó Baum.
Uno de los mejores ejemplos de marca país es el trabajo de “branding en real estate” de Polonia. Definitivamente, no interesan por sus riesgos políticos, niveles de corrupción, falta de trasparencia: Venezuela, Irán, Indonesia y Arabia Saudita y sobre este tema existe consenso generalizado.
Finalmente, aseguró que “el ciclo económico del Real Estate es de 8 a 9 años”. Un dato para tomar en cuenta…entre muchos otros, que todavía estamos procesando quienes tuvimos el placer de escucharlo.
Añadió que “indefectiblemente, la demanda de espacios va a mermar porque la economía real sigue recibiendo el impacto dificultando el acceso al financiamiento, a la vez que disminuye la actividad, aumenta el desempleo y suben los riesgos de los activos financieros. Es el momento de “diversificar el espacio” con diferentes inquilinos porque los alquileres comerciales bajarán, en este contexto y lo que hay que evitar es el único inquilino por más poderoso que sea (recordar caso Enron).
Baum es catedrático en las universidades de Reading del Reino Unido y de Harvard, asesor del fondo inmobiliario más grande del Reino Unido, el Schoeder Exempt Property Unit Trust y autor de numerosos libros de su especialidad, entre muchos otros cargos. Fue asesor de inversiones de la corona británica.
En un “british” impecable y pausado dictó, con intervalos, ocho horas de clases magistrales, verdaderas “lecciones inmobiliarias” en las que mostró una gran formación profesional y profundos conocimientos de didáctica.
Baum proviene de la actividad financiera, explicó con mucha claridad la diferencia entre valuación y precio “hoy en día, uno de los mayores desafíos que tiene la actividad inmobiliaria es la correcta valuación de los inmuebles. De manera creciente se está utilizando el criterio financiero, básicamente, en propiedades comerciales”.
¿Cuál es la diferencia entre analizar un local o un edificio de oficinas como un flujo de fondos con una rentabilidad esperada respecto a una inversión en la bolsa, en un bono o en un portfolio de inversiones? Ninguna.
“Más que nunca, en la actualidad, hay que asumir que una valuación no es perfecta, aunque hay que reconocer que va mejorando poco a poco, pero es casi inevitable que esté afectada por los mercados y por las ciclos económicos que se transitan”, manifestó el disertante.
Si bien se incrementa el número de tasadores expertos, los mayores desafíos que deben afrontar son “lidiar y actualizar sus propias y arraigadas conceptualizaciones de tipo conservador (menos los alemanes que las prefieren), buscar la maximización de sus honorarios, incrementar su participación en el mercado y fundamentalmente mantener siempre contentos a los clientes”.
En realidad, lo ideal es que el propio inversor debería encargar la valuación del inmueble y no dejarla en mano de los managers de los fondos porque “existe y nadie queda exento de un gran potencial de fraude que supera la precisión y objetividad que se pueda tener”.
La clave es preguntarse “qué relación tiene la valuación con el precio real de venta, y hasta qué punto puede estar influenciada la valuación por el cliente? Es muy importante tomar en cuenta las valuaciones anteriores, sobre todo, la última, para “equivocarse menos”.
Con respecto a los fondos de inversión Baum comentó que “la ventaja de invertir en inmuebles es que en lugar de hacerlo en uno sólo y en unas pocas propiedades, en un ‘fondo de fondos’, se puede invertir con el mismo monto, de manera diversificada, en 800 edificios”.
Luego del pico en 2007 la creación de fondos de inversión inmobiliaria se está reduciendo a partir de mediados del 2008, con la caída de Lehman Brothers. Los 10 fondos más importantes de Gran Bretaña han caído un 20%, producto de las menores valuaciones y el retiro de fondos de los dueños. Los nuevos fondos tienen menos apalancamiento.
Aquellos que se crearon en 2004-2005, armaron su portfolio, compraron a valores altos, ahora están pagando las consecuencias, pero los que juntaron los fondos en 2006-2007 y no los invirtieron todavía y están líquidos “van a hacer excelentes operaciones”, aseguró el especialista.
La inversión en inmuebles es tan atractiva que “de los 10 inversores más importantes del mundo, sólo 1 no tiene posiciones en Real Estate’.
“Para que los fondos le presten atención a los mercados emergentes en Real Estate, éstos deben desarrollar una marca –país que se logra con acciones concretas explicando la trasparencia de las operaciones, reglas claras que no castiguen a los inversores extranjeros, estabilidad monetaria o dolarizada, datos económicos y demográficos y obviamente una gran dosis profesional de marketing”, argumentó Baum.
Uno de los mejores ejemplos de marca país es el trabajo de “branding en real estate” de Polonia. Definitivamente, no interesan por sus riesgos políticos, niveles de corrupción, falta de trasparencia: Venezuela, Irán, Indonesia y Arabia Saudita y sobre este tema existe consenso generalizado.
Finalmente, aseguró que “el ciclo económico del Real Estate es de 8 a 9 años”. Un dato para tomar en cuenta…entre muchos otros, que todavía estamos procesando quienes tuvimos el placer de escucharlo.