19 de abril de 2024
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Por Sofía Wachler
Los terrenos en Buenos Aires están muy caros
15 de febrero de 2010
Tanto el valor de la tierra como el costo de construcción constituyen los factores básicos e integran los costos determinantes que todo desarrollador toma en cuenta para analizar la viabilidad o no de un negocio inmobiliario.
En la actualidad, el valor de incidencia de los terrenos es muy alta en el costo final del metro cuadrado construido en relación al valor de venta.
En los últimos años, sobre todo a partir del 2005 en que se produjo el denominado “boom del ladrillo” y que finalizó en el segundo semestre del 2008 como consecuencia del comienzo de la crisis financiera internacional, alcanzó proporciones exorbitantes.
A tal punto que duplican o incluso triplican los márgenes de incidencia sobre los que tenían en la última década y en algunos casos, llegan a ser casi un 70 %.
Esta es una de las explicaciones del por qué durante el 2009 los permisos de obras nuevas en la ciudad de Buenos Aires se redujeron un 35%, pero no la única.
Como ocurre en todo el mundo el bien más caro y escaso es la tierra y su valor se incrementa cuanto mejor esté localizada, un factor fundamental para la rentabilidad en Real Estate.
El Ministerio de Desarrollo Urbano del Gobierno de la Ciudad de Buenos efectuó en diciembre de 2009 la medición trimestral número treinta y tres del precio del suelo en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, siendo el final del octavo año de una serie que posibilita registrar las variaciones territoriales de estos precios.
La medición de diciembre se realizó sobre 1601 terrenos en venta que contabilizaron 855.172,5m2 de suelo urbano y cuyas dimensiones van desde los 46m2 hasta los 18.500m2.
Determinó que el precio promedio de la Ciudad es de u$s 1.171,3 elm2, uno de los más elevados en lo que va desde el comienzo de la serie.
La evolución de los precios desde diciembre del 2001 tuvo un incremento del 111,0%.
Este aumento del promedio general se debe, en parte, a la expansión de la oferta y el aumento de los precios en barrios cercanos a las zonas más dinámicas del mercado inmobiliario.
La mayor concentración de metros cuadrados ofrecidos se localizó en localiza en los barrios de Caballito, Villa Urquiza, Palermo, Flores, Almagro, Villa Crespo, Balvanera, Montserrat, Villa del Parque, Barracas, Monte Castro y San Nicolás. Representan el 53,7% del suelo ofertado.
Particularmente se destaca el barrio de Caballito, que concentró el 5,7 % en el último trimestre del 2009, seguido por Villa Urquiza y Palermo, que reunieron el 5,2% y 5,1%, respectivamente.
En lo que concierne al precio de oferta promedio del total de terrenos registrados, se registró una leve disminución del 2,4% respecto de la medición de septiembre anterior y un incremento del 2,0% en comparación el mismo mes del año pasado.
También la variación interanual de los precios por m2 de las distintas zonas de la Ciudad mostró el mayor incremento en la zona Sur (4,9%), seguida de la zona Oeste (3,0%). En cambio, las zonas Centro y Norte registraron variaciones negativas del 13,8% y 7,5%, respectivamente.
El precio del metro cuadrado de cada terreno medido por su localización particular indicó que se incrementa cuánto más cerca está de los principales ejes de transporte y comunicación, pero disminuye cuánto más alejado está.
Otro parámetro evidencia cómo decrecen los precios si aumenta la distancia del Centro, aunque con algunas excepciones en las áreas de mayor valorización de los barrios del norte de la Ciudad y del centro geográfico.
Finalmente, el informe indica que para verificar el precio del m2 construible, a partir de la normativa del Código de Planeamiento Urbano que rige cada lote analizado, sobre un total de superficie de 290.437,3m2, con 897.174,97m2 edificables; el precio del m2 construible promedio alcanzó los U$S 422,7.
Fue un 2,5% menor al registrado en el relevamiento de septiembre de 2009 pero se incrementó 3% respecto de diciembre de 2008.
Hoy en día, el precio de la tierra es todo un dilema para inversores y desarrolladores inmobiliarios, a la hora de analizar nuevos emprendimientos y no sólo en el ámbito de la ciudad de Buenos Aires.
En la actualidad, el valor de incidencia de los terrenos es muy alta en el costo final del metro cuadrado construido en relación al valor de venta.
En los últimos años, sobre todo a partir del 2005 en que se produjo el denominado “boom del ladrillo” y que finalizó en el segundo semestre del 2008 como consecuencia del comienzo de la crisis financiera internacional, alcanzó proporciones exorbitantes.
A tal punto que duplican o incluso triplican los márgenes de incidencia sobre los que tenían en la última década y en algunos casos, llegan a ser casi un 70 %.
Esta es una de las explicaciones del por qué durante el 2009 los permisos de obras nuevas en la ciudad de Buenos Aires se redujeron un 35%, pero no la única.
Como ocurre en todo el mundo el bien más caro y escaso es la tierra y su valor se incrementa cuanto mejor esté localizada, un factor fundamental para la rentabilidad en Real Estate.
El Ministerio de Desarrollo Urbano del Gobierno de la Ciudad de Buenos efectuó en diciembre de 2009 la medición trimestral número treinta y tres del precio del suelo en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, siendo el final del octavo año de una serie que posibilita registrar las variaciones territoriales de estos precios.
La medición de diciembre se realizó sobre 1601 terrenos en venta que contabilizaron 855.172,5m2 de suelo urbano y cuyas dimensiones van desde los 46m2 hasta los 18.500m2.
Determinó que el precio promedio de la Ciudad es de u$s 1.171,3 elm2, uno de los más elevados en lo que va desde el comienzo de la serie.
La evolución de los precios desde diciembre del 2001 tuvo un incremento del 111,0%.
Este aumento del promedio general se debe, en parte, a la expansión de la oferta y el aumento de los precios en barrios cercanos a las zonas más dinámicas del mercado inmobiliario.
La mayor concentración de metros cuadrados ofrecidos se localizó en localiza en los barrios de Caballito, Villa Urquiza, Palermo, Flores, Almagro, Villa Crespo, Balvanera, Montserrat, Villa del Parque, Barracas, Monte Castro y San Nicolás. Representan el 53,7% del suelo ofertado.
Particularmente se destaca el barrio de Caballito, que concentró el 5,7 % en el último trimestre del 2009, seguido por Villa Urquiza y Palermo, que reunieron el 5,2% y 5,1%, respectivamente.
En lo que concierne al precio de oferta promedio del total de terrenos registrados, se registró una leve disminución del 2,4% respecto de la medición de septiembre anterior y un incremento del 2,0% en comparación el mismo mes del año pasado.
También la variación interanual de los precios por m2 de las distintas zonas de la Ciudad mostró el mayor incremento en la zona Sur (4,9%), seguida de la zona Oeste (3,0%). En cambio, las zonas Centro y Norte registraron variaciones negativas del 13,8% y 7,5%, respectivamente.
El precio del metro cuadrado de cada terreno medido por su localización particular indicó que se incrementa cuánto más cerca está de los principales ejes de transporte y comunicación, pero disminuye cuánto más alejado está.
Otro parámetro evidencia cómo decrecen los precios si aumenta la distancia del Centro, aunque con algunas excepciones en las áreas de mayor valorización de los barrios del norte de la Ciudad y del centro geográfico.
Finalmente, el informe indica que para verificar el precio del m2 construible, a partir de la normativa del Código de Planeamiento Urbano que rige cada lote analizado, sobre un total de superficie de 290.437,3m2, con 897.174,97m2 edificables; el precio del m2 construible promedio alcanzó los U$S 422,7.
Fue un 2,5% menor al registrado en el relevamiento de septiembre de 2009 pero se incrementó 3% respecto de diciembre de 2008.
Hoy en día, el precio de la tierra es todo un dilema para inversores y desarrolladores inmobiliarios, a la hora de analizar nuevos emprendimientos y no sólo en el ámbito de la ciudad de Buenos Aires.