8 de mayo de 2024
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La demanda de vivienda es muy inferior a la oferta
22 de noviembre de 2009
La construcción residencial ha estado impulsada desde la devaluación de 2002 por inversores que encontraban en la actividad una alternativa rentable de inversión.
A medida que dicha rentabilidad fue cayendo, se generaron cada vez menos proyectos inmobiliarios nuevos. En este sentido, tal hecho no es una situación reciente, sino que viene de antes que la economía local se desacelera, e incluso es previo a la crisis desatada por el conflicto agrario en 2008.
A este mercado en caída, se le sumó en los últimos tiempos la desaceleración de la economía local, que afectó la capacidad de generación de excedentes económicos para ser canalizados a la construcción.
Esto último es relevante, ya que los desarrolladores encuentran dificultades para encontrar más inversores, ya no solo por la relativa saturación del mercado, sino también debido a que estos pueden estar renuentes a canalizar fondos en activos que son relativamente líquidos.
Así, continua cayendo la generación de proyectos a lo largo del país. A la par de este proceso, otro factor que envía señales a los desarrolladores de que el mercado no está buscando nuevos proyectos es la marcada contracción que ha registrado en lo que va del año el mercado inmobiliario.
Esta caída se ha visto influida por la lógica inversora de los agentes que adquirieron propiedades en los últimos años y la cantidad de transacciones realizadas se vio afectada por la incertidumbre de la economía (incluida la evolución del tipo de cambio) que llevó a la postergación de decisiones de adquisición de inmuebles.
No obstante, lo anterior comienza a revertirse, ya que aún cuando la cantidad de escrituras firmadas mermó considerablemente en lo que va del año en la Ciudad de Buenos Aires (-34,1% en los primeros ocho meses en relación a igual período de 2008), en agosto se comenzaron a observar muestras de una desaceleración en el ritmo de caída.
En efecto, las mismas se contrajeron tan solo un 6,6% interanual, cuando en meses anteriores venían registrando caídas superiores al 30%. Esto es relevante, dado que pasadas las elecciones y con la incipiente estabilización del dólar comienza a disminuir la incertidumbre que lleva a la postergación de operaciones.
Así, aún cuando no puede esperarse una recuperación rápida a tasas altas de crecimiento, es posible una estabilización del mercado.
De todas formas, en el actual contexto sectorial la estabilización del ritmo de operaciones no es garantía de que se reactive la generación de nuevos proyectos, dado que los factores que provocaron la caída de la rentabilidad de los proyectos no han cambiado, así como también impacta el hecho de que la construcción tiene más competencia en materia de alternativas de inversión.
Aún cuando la rentabilidad ha caído en términos absolutos, la misma debe ser analizada también en relación a otras alternativas de inversión a fin de poder comprender si la construcción mantiene su atractivo.
En este sentido, en los últimos meses se han recuperado diversas alternativas financieras (como la bolsa y fondos de inversión) que compiten con los proyectos inmobiliarios en algunos segmentos de inversores.
Los plazos fijos se mantienen en rendimientos estables desde hace meses, y si bien no tienen el atractivo de otras alternativas financieras, son una variante relativamente líquida. A su vez, el MERVAL ha venido creciendo mes a mes de forma considerable desde abril.
Por otro lado, el dólar ha comenzado a estabilizarse luego de subir sin pausa desde mediados del año anterior. Este punto es importante, dado que la constante alza de la divisa tendía a alejar a los inversores de los inmuebles.
Tal situación se debe a una conjunción de factores, ya que si bien en un contexto de suba del dólar no es un factor que aleje necesariamente a inversores de los inmuebles, sino que es una situación que se dio en la actual coyuntura por los otros factores comentados.
De hecho, bajo ciertos parámetros la suba del dólar podría incluso haber incentivado al mercado inmobiliario (porque se canalizan fondos a activos nominados en dicha divisa, lo cual es como mantenerlos en dólares).