26 de abril de 2024
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Por Sofía Wachler
Alquileres en tiempos de mayor inflación
1 de marzo de 2010
En materia de locaciones de viviendas, la inflación no es la mejor variable ni para propietarios ni para inquilinos, por razones casi obvias, pero se ha instalado con fuerza en la sociedad y sus efectos se sienten día a día.
Al monto del alquiler, el inquilino le tiene que añadir los gastos en concepto de expensas que siguen en aumento en este contexto inflacionario por los crecientes incrementos del consorcio y sobre todo, los desproporcionados y constantes aumentos en los sueldos de los porteros, ya sea por adicionales por “única vez” o aumentos en el valor de las horas extras. La imaginería del Suterh no tiene límites, todo sea por la caja.
La realidad es que la oferta de créditos hipotecarios sigue siendo escasa y si bien los bancos continúan en su afán de pergeñar planes con tasas y plazos cada vez más accesibles, sólo son accesibles para un escaso privilegiado 5 % de la población económicamente activa que puede demostrar ingresos mensuales superiores a $ 10.000.
Alejada la posibilidad de la compra, nuevamente para mucha gente el alquiler, es la única opción para su hábitat.
En este sentido, el año, hasta ahora, se presenta con un mayor número de inmuebles ofertados: supera el 45 % respecto del mismo período del 2009 y se estima que se le irán agregando un 7 al 10% más de unidades, durante el corriente, que al no venderse se vuelcan al mercado locativo.
Esta mayor oferta no está acompañada por un crecimiento de la demanda que se mantiene estable.
Aunque no hay estadísticas al respecto, ni datos oficiales, se estima que actualmente, en la ciudad de Buenos Aires se ofrecen entre 15.000 y 18.000 departamentos, de los cuales un porcentaje significativo son unidades pequeñas: monoambientes o departamentos de uno, a lo sumo de dos dormitorios.
El 2010 se plantea como un año que beneficia a los inquilinos por la sobreoferta (es cíclica esta relación en la historia de las locaciones de viviendas entre propietarios y locatarios) y porque los valores se mantienen estables para conservarlos o pactar con nuevos.
Pero lo que no es un dato menor es que el alquiler está ligado necesariamente a la capacidad de pago del inquilino, que se sigue resintiendo por la pérdida del valor adquisitivo como consecuencia directa de la inflación.
Si el alquiler representa para una familia o un individuo el 50% del total de sus ingresos, como se estima está ocurriendo en una gran proporción de locatarios, resulta una incógnita qué pasará en los próximos meses.
¿Los alquileres bajarán sus valores? Se sabe lo que representa a nivel de gastos un departamento vacío y el deterioro de la unidad por falta de habitabilidad para un propietario, pero…
Difícil precisarlo por estos días. Eso sí, hay señales incipientes de flexibilización en este mercado: se están aceptando garantías del interior del país y como en otras épocas, algunos propietarios pactan el cobro anticipado del todo el contrato de locación para asegurarse, tener el inmueble ocupado.
La rentabilidad actual de los alquileres está muy lejos de los valores históricos que llegó a bordear el 11 o 12 %. Hoy, si superan el 5% es una fiesta.
La inflación no es un mal menor, tampoco para los alquileres de vivienda ni en general para el mercado de locaciones comerciales.
Al monto del alquiler, el inquilino le tiene que añadir los gastos en concepto de expensas que siguen en aumento en este contexto inflacionario por los crecientes incrementos del consorcio y sobre todo, los desproporcionados y constantes aumentos en los sueldos de los porteros, ya sea por adicionales por “única vez” o aumentos en el valor de las horas extras. La imaginería del Suterh no tiene límites, todo sea por la caja.
La realidad es que la oferta de créditos hipotecarios sigue siendo escasa y si bien los bancos continúan en su afán de pergeñar planes con tasas y plazos cada vez más accesibles, sólo son accesibles para un escaso privilegiado 5 % de la población económicamente activa que puede demostrar ingresos mensuales superiores a $ 10.000.
Alejada la posibilidad de la compra, nuevamente para mucha gente el alquiler, es la única opción para su hábitat.
En este sentido, el año, hasta ahora, se presenta con un mayor número de inmuebles ofertados: supera el 45 % respecto del mismo período del 2009 y se estima que se le irán agregando un 7 al 10% más de unidades, durante el corriente, que al no venderse se vuelcan al mercado locativo.
Esta mayor oferta no está acompañada por un crecimiento de la demanda que se mantiene estable.
Aunque no hay estadísticas al respecto, ni datos oficiales, se estima que actualmente, en la ciudad de Buenos Aires se ofrecen entre 15.000 y 18.000 departamentos, de los cuales un porcentaje significativo son unidades pequeñas: monoambientes o departamentos de uno, a lo sumo de dos dormitorios.
El 2010 se plantea como un año que beneficia a los inquilinos por la sobreoferta (es cíclica esta relación en la historia de las locaciones de viviendas entre propietarios y locatarios) y porque los valores se mantienen estables para conservarlos o pactar con nuevos.
Pero lo que no es un dato menor es que el alquiler está ligado necesariamente a la capacidad de pago del inquilino, que se sigue resintiendo por la pérdida del valor adquisitivo como consecuencia directa de la inflación.
Si el alquiler representa para una familia o un individuo el 50% del total de sus ingresos, como se estima está ocurriendo en una gran proporción de locatarios, resulta una incógnita qué pasará en los próximos meses.
¿Los alquileres bajarán sus valores? Se sabe lo que representa a nivel de gastos un departamento vacío y el deterioro de la unidad por falta de habitabilidad para un propietario, pero…
Difícil precisarlo por estos días. Eso sí, hay señales incipientes de flexibilización en este mercado: se están aceptando garantías del interior del país y como en otras épocas, algunos propietarios pactan el cobro anticipado del todo el contrato de locación para asegurarse, tener el inmueble ocupado.
La rentabilidad actual de los alquileres está muy lejos de los valores históricos que llegó a bordear el 11 o 12 %. Hoy, si superan el 5% es una fiesta.
La inflación no es un mal menor, tampoco para los alquileres de vivienda ni en general para el mercado de locaciones comerciales.